Kelola Bisnis Kost Tanpa Drama, Ini Cara Pipo Hargiyanto Mengubah Properti Jadi Aset Produktif

Ketahui cara bisnis kost bisa berkembang tanpa ribet lewat pengelolaan profesional di sini!

Bagi banyak orang, investasi properti selalu terdengar menjanjikan. Harga tanah yang cenderung naik, aset yang terlihat nyata, serta potensi pendapatan rutin sering kali menjadi alasan utama.

Namun di balik semua itu, ada sisi lain yang jarang dibicarakan: kerepotan, drama, dan energi yang terkuras saat properti harus dikelola sendiri. Hal inilah yang pernah dialami langsung oleh Pipo Hargiyanto, seorang praktisi dan ahli investasi properti yang juga sebagai pemilik Rukita Deluxe Harmoni di Jakarta Pusat dan Uma Kost Granada Serang di Serang, Banten.

Perjalanan Pipo Hargiyanto di dunia properti tidak dimulai dengan cerita manis. Justru sebaliknya, ia mengenal betul pahitnya mengelola bisnis kost secara mandiri, jauh sebelum istilah coliving populer seperti sekarang. Dari pengalaman panjang itulah, lahir satu keputusan penting yang mengubah cara pandangnya terhadap investasi properti, yaitu bermitra dengan operator profesional seperti Rukita.

Baca juga: Eco Friendly Kost, Tren Hunian Ramah Lingkungan yang Paling Dicari Gen Z

Awal Ketertarikan pada Bisnis Properti

Pipo Hargiyanto memulai investasi properti sejak tahun 2008. Di masa itu, pilihannya cukup sederhana. Ia ingin memiliki bisnis kost sebagai sumber pendapatan. Secara konsep, kost terlihat mudah. Bangun rumah, sewakan kamar, lalu terima uang bulanan. Namun realitas di lapangan jauh dari bayangan.

Mengelola kost ternyata bukan sekadar soal menyediakan kamar. Ada penagihan bulanan yang sering kali memicu emosi. Ada penyewa yang sulit dihubungi, ada yang marah saat ditagih, bahkan pernah ada kejadian bukti transfer palsu.

Itu baru urusan pembayaran. Di luar itu, masih ada urusan teknis yang datang tanpa mengenal waktu. Listrik mati, pompa air rusak, saluran mampet, hingga keluhan kecil yang bisa berubah jadi masalah besar jika tidak segera ditangani.

Pengalaman bertahun-tahun ini membuat Pipo Hargiyanto sempat kapok. Ia memutuskan untuk tidak menambah unit kost baru, meskipun potensi bisnisnya besar. Bukan karena tidak percaya pada properti, tetapi karena ia sadar bahwa tanpa sistem dan manajemen yang baik, bisnis kost justru bisa menjadi beban.

Properti sebagai Instrumen Investasi Jangka Panjang

Meski sempat kapok mengelola kost, Pipo Hargiyanto tidak pernah benar-benar meninggalkan dunia properti. Di tengah maraknya instrumen investasi lain seperti saham, kripto, atau emas, properti tetap menjadi pilihannya.

“Saya senang properti karena harganya selalu naik,” ujarnya lugas. Ia menjelaskan logika sederhana yang selama ini ia pegang. Luas bumi tidak bertambah, sementara jumlah penduduk terus meningkat. “Dulu waktu saya SD, penduduk Indonesia 160 juta. Sekarang sudah hampir 300 juta jiwa. Kalau barangnya tetap tapi yang rebutan makin banyak, harganya pasti naik.”

Namun bukan hanya soal kenaikan nilai aset. Properti juga menawarkan passive income yang konsisten. Setiap bulan, ada arus kas masuk. Bagi Pipo Hargiyanto, ini jauh lebih menarik dibandingkan menunggu keuntungan tahunan. “Enak kan kalau tiap bulan ada uang masuk daripada cuma setahun sekali,” katanya.

Ia juga melihat satu keunggulan lain yang jarang dimiliki instrumen investasi lain, yaitu leverage. Dengan modal awal sekitar 10 hingga 20 persen, investor sudah bisa memiliki aset bernilai besar berkat pembiayaan bank. Bahkan, dalam kondisi ideal, properti tersebut bisa membayar cicilannya sendiri dari hasil sewa.

Inilah prinsip yang selalu ia pegang. Properti harus menghasilkan pendapatan yang lebih besar dari angsuran bank. Jika hanya disewakan biasa, potensi keuntungannya sering kali tidak maksimal. Namun ketika properti dikemas menjadi bisnis kost yang dikelola secara profesional, angkanya bisa jauh berbeda.

Pelajaran Penting tentang Leverage dan Kesalahan Pemula

Dalam perjalanannya, Pipo Hargiyanto banyak bertemu investor pemula yang terjebak pada kesalahan serupa. Banyak yang membeli properti karena ikut-ikutan. Katanya daerah ini akan naik, katanya kawasan itu sedang berkembang. Sayangnya, ekspektasi tersebut tidak selalu menjadi kenyataan.

Menurutnya, terlalu fokus pada kenaikan harga adalah kesalahan besar. Kenaikan nilai properti berada di luar kendali pemilik. Sebaliknya, pendapatan bulanan bisa dikelola dan dioptimalkan. Maka dari itu, ia selalu menyarankan untuk melihat properti sebagai sumber income, bukan sekadar aset yang disimpan.

Ia mengibaratkan properti seperti angsa bertelur emas. Telurnya adalah pendapatan bulanan yang bisa dinikmati terus-menerus. Jika angsanya dijual atau dipotong, maka aliran emas itu berhenti. Prinsip inilah yang membuatnya percaya bahwa bisnis kost, jika dijalankan dengan benar, bisa menjadi mesin keuangan jangka panjang. “Nikmati telurnya saja. Jangan dipotong angsanya atau dijual propertinya, supaya bisa terus menghasilkan.”

Walaupun dengan modal terbatas, investasi properti tetap memungkinkan. Ia bahkan membagikan contoh nyata dari lingkaran terdekatnya. “Saya punya teman yang tahun 2018 beli rumah satu dan dijadikan kost cuma empat kamar. Sekarang di tahun 2025, dia sudah punya lebih dari 200 kamar.”

Kuncinya ada pada pemanfaatan leverage dan keberanian untuk berkembang secara bertahap. Bank, menurut Pipo, justru menyukai pembiayaan properti karena asetnya jelas dan relatif stabil.

Alasan Memilih Bermitra dengan Rukita

Nama Rukita sebenarnya sudah lama terdengar di telinga Pipo Hargiyanto. Ia pertama kali mengenalnya sekitar tahun 2019. Saat itu, ia memiliki rumah di lokasi strategis di tengah kota Jakarta yang sedang bersiap direnovasi.

“Saya nggak mau rumah ini cuma jadi biaya,” katanya. “Saya mau rumah ini menghasilkan.” Ia pun mulai membandingkan beberapa manajemen properti. Yang ia cari bukan sekadar pengelola, melainkan mitra yang mampu memberikan nilai tambah. Pilihannya akhirnya jatuh pada Rukita, khususnya konsep Build to Rent pada unit Rukita Deluxe Harmoni.

“Rukita bisa memberikan value sehingga harga sewanya lebih tinggi dan income saya jadi lebih banyak,” jelasnya. Rumah yang sebelumnya tampak biasa, perlahan berubah menjadi hunian dengan standar tinggi. Pengelolaannya rapi, konsepnya jelas, dan segmentasi pasarnya kuat. Bagi Pipo, ini bukan sekadar renovasi fisik, melainkan transformasi bisnis.

Salah satu alasan terkuat Pipo bermitra dengan Rukita adalah keinginannya untuk lepas dari kerumitan operasional. Ia menyebut pengalaman mengelola kots sendiri sebagai fase paling melelahkan dalam perjalanan investasinya.

“Ngurus kost itu dramanya banyak banget, lebih banyak dari drama Korea,” katanya sambil tertawa. “Jam 12 malam ditelepon karena penghuni nggak bisa masuk, jam 3 pagi motor hilang, jam 6 pagi WC mampet.”

Setelah merasakan semua itu selama hampir satu dekade, ia tidak ingin mengulangnya lagi. Dengan adanya operator profesional, semua urusan teknis dan operasional kini ditangani oleh tim yang berpengalaman. Hasilnya terasa nyata. Rukita Deluxe Harmoni berjalan stabil, sementara Uma Kost Granada Serang mencatat tingkat okupansi di atas 80 persen. “Saya sangat puas,” ujar Pipo singkat.

Saran untuk Pemula yang Ingin Memulai Bisnis Kost atau Coliving

Bagi Pipo, keberadaan operator profesional menjadi faktor krusial untuk menghindari kesalahan yang dulu pernah ia alami sendiri. “Sekarang ini sudah ada operator seperti Rukita atau Uma. Tinggal hubungi, tanya kota mana saja yang bisa dibantu,” ujarnya.

Dengan berdiskusi sejak awal, pemilik properti bisa mendapatkan gambaran realistis mengenai potensi, tantangan, hingga skema kerja sama yang sesuai dengan kondisi aset. Langkah berikutnya adalah menetapkan kriteria properti secara rasional, bukan emosional. Pipo menekankan pentingnya berpikir dari sudut pandang bisnis, bukan sekadar rasa suka.

“Buat kriteria properti yang jelas, misalnya minimal 15 kamar atau kamar mandi dalam,” katanya. Menurutnya, properti dengan spesifikasi yang tepat akan jauh lebih mudah dioptimalkan sebagai bisnis kost atau coliving, baik dari sisi operasional maupun potensi pendapatan jangka panjang.

Pada akhirnya, semua saran tersebut bermuara pada satu pesan besar yang selalu ia pegang. “Jangan diperbudak oleh properti,” ujar Pak Pipo. “Kita yang harus memperbudak properti supaya dia bekerja keras menghasilkan uang buat kita.”

Dalam pandangannya, bisnis kost atau coliving seharusnya memberi kebebasan, bukan menambah beban hidup. Ketika properti sudah dikelola dengan sistem yang tepat dan mitra yang tepat, investasi bukan lagi soal repot, melainkan soal keberlanjutan dan kualitas hidup yang lebih baik.

---

Nah, itulah kisah Pipo Hargiyanto dalam membangun bisnis kost atau coliving bersama Rukita. Pengalamannya menunjukkan bahwa menjalankan bisnis hunian sewa tidak harus selalu diwarnai kerumitan operasional dan drama sehari-hari. Dengan model kerja sama yang tepat, properti dapat berkembang menjadi aset produktif yang memberikan pendapatan berkelanjutan sekaligus ketenangan bagi pemiliknya.

Bagi Anda yang saat ini memiliki properti atau sedang mempertimbangkan untuk memulai bisnis kost maupun co-living, kerja sama dengan operator profesional seperti Rukita bisa menjadi langkah strategis. Mulai dari perencanaan, pengelolaan harian, hingga optimalisasi nilai sewa, Rukita membantu pemilik properti menjalankan bisnis hunian secara lebih efisien, terukur, dan minim ribet.

Tertarik untuk mengetahui potensi properti Anda jika dikelola bersama Rukita? Jangan ragu untuk mencari tahu lebih lanjut mengenai peluang kerja sama yang sesuai dengan kebutuhan dan tujuan investasi Anda melalui tombol di bawah ini.

Untuk informasi lengkap mengenai solusi pengelolaan properti dan program kemitraan Rukita, Anda dapat mengunduh aplikasi Rukita melalui Google Play Store atau App Store, atau langsung mengunjungi rukita.co. Ikuti juga akun Instagram Rukita di @rukita_indo, X di @rukita_id, dan TikTok @rukita_id untuk mendapatkan insight terbaru seputar bisnis kost, coliving, serta peluang kolaborasi bersama Rukita.